Định danh bất động sản: thị trường sẽ thay đổi mạnh mẽ?

Nghị định 357/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/3/2026 quy định gắn mã định danh cho sản phẩm nhà ở, đơn vị quản lý chung cư, chứng chỉ môi giới bất động sản và cá nhân hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.

 Bất động sản tại Việt Nam sẽ được gắn mã định danh và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia là một trong những thay đổi đặc biệt của thị trường. (Ảnh: Hanoi's Panorama & Skyline Gallery)

Từ ngày 1/3/2026, ngoài việc triển khai định danh bất động sản sẽ có cả định danh môi giới bất động sản bắt đầu được áp dụng theo lộ trình quản lý mới của cơ quan chức năng. 
Đây được xem là bước đi quan trọng trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường, minh bạch hóa thông tin và chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới, một lĩnh vực vốn lâu nay còn nhiều bất cập.

Định danh bất động sản là gì?

Theo quy định, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (BĐS), bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, là một chuỗi ký tự gồm số và chữ, có độ dài tối đa không quá 40 ký tự. Mã này được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, nhà ở riêng lẻ) hoặc BĐS trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống. 
Thông qua mã định danh, các thông tin về thửa đất, quy hoạch, pháp lý, lịch sử giao dịch… sẽ được quản lý và truy xuất trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS.

Nhà đầu cơ bất động sản bị tác động

Trước mắt quy định mới có thể tác động đến tâm lý nhóm đầu tư ngắn hạn, nhóm đóng góp phần lớn giao dịch nhà đất thời gian qua. Bởi theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS VN (VARS), trong năm 2025 có khoảng 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Việc định danh nhà đất có thể tạo tâm lý thận trọng trong thời gian tới cho những nhà đầu tư này khi xuống tiền, gây ra tình trạng giảm thanh khoản cục bộ.

Vấn đề của thị trường Bất động sản Việt Nam

Việc định danh giúp giải quyết một trong những điểm yếu lớn nhất của thị trường hiện nay là thiếu minh bạch thông tin bất động sản. Nhiều năm qua, người tìm mua nhà thường phải phụ thuộc vào thông tin từ môi giới hoặc chủ đầu tư, trong khi dữ liệu chính thức còn phân tán, khó tiếp cận. 
Khi có mã định danh bất động sản, người dân và nhà đầu tư có thể kiểm tra thông tin rõ ràng hơn, hạn chế những rủi ro như mua phải đất vướng quy hoạch, đất đang tranh chấp hoặc dự án chưa đủ pháp lý. Theo các chuyên gia, đây là nền tảng để hình thành hệ sinh thái quản lý dữ liệu BĐS, tương tự nhiều quốc gia đã triển khai thành công.

Định danh môi giới Bất động sản

Song song với việc gắn mã định danh cho BĐS, việc định danh môi giới cũng được triển khai nhằm đưa hoạt động môi giới vào khuôn khổ chuyên nghiệp hơn. Thực tế thời gian qua, thị trường BĐS chứng kiến sự tham gia của lực lượng môi giới rất đông nhưng chất lượng không đồng đều. 
Rất nhiều trường hợp môi giới hoạt động tự phát, không có chứng chỉ, không có chuyên môn, thậm chí tung tin thất thiệt để "thổi giá", gây nhiễu loạn thị trường. 
Khi áp dụng định danh, mỗi môi giới sẽ có mã số riêng, gắn với chứng chỉ hành nghề và thông tin cá nhân. Điều này giúp cơ quan quản lý dễ dàng theo dõi hoạt động của lực lượng môi giới, đồng thời nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp. 
Với người mua nhà, việc xác định rõ danh tính môi giới cũng giúp giảm nguy cơ bị lừa đảo hoặc giao dịch qua các cá nhân không đủ năng lực.

 Môi giới bất động sản cũng sẽ được định danh trong thời gian sớm

Thời gian vừa qua công tác thống kê, tổng hợp dữ liệu phải đi qua nhiều tầng nấc, mất thời gian và thiếu tính đồng bộ. Nay với việc định danh các BĐS, dữ liệu được số hóa và liên thông ở quy mô quốc gia. Điều này giúp hoạt động của người dân, cơ quan quản lý nhà nước và các bên liên quan tra cứu thông tin, thống kê, chuyển nhượng hay thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến BĐS sẽ trở nên thuận lợi và minh bạch hơn.

Định danh BDS để hoạch định chính sách nhà ở

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang phân tích việc định danh đồng thời BĐS và môi giới sẽ tạo ra 3 tác động lớn đối với thị trường. Thứ nhất, tăng tính minh bạch. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và kết nối, việc kiểm tra thông tin pháp lý sẽ thuận lợi hơn, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá. 
Thứ hai, nâng cao tính chuyên nghiệp của ngành môi giới. Những người làm nghề bài bản sẽ có lợi thế, trong khi môi giới hoạt động chụp giật sẽ dần bị đào thải. 
Thứ ba, tăng niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà. Một thị trường minh bạch sẽ giúp dòng tiền quay trở lại, đặc biệt trong bối cảnh thị trường BĐS đang từng bước phục hồi sau giai đoạn trầm lắng.
Hệ thống dữ liệu BĐS hiện vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, nhiều địa phương chưa số hóa đầy đủ hồ sơ đất đai. Việc cập nhật và đồng bộ thông tin có thể cần thêm thời gian. Ngoài ra, lực lượng môi giới đông đảo trên thị trường cũng phải thích nghi với các yêu cầu mới về định danh, chứng chỉ môi giới và quản lý thông tin.

Trước những băn khoăn này, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho hay Bộ Xây dựng đã phối hợp với đơn vị tư vấn của Viettel để xác định rõ phương án kết nối, chia sẻ dữ liệu. 
Khi mã định danh BĐS được gắn cho từng sản phẩm, toàn bộ thông tin liên quan sẽ được hiển thị trực tiếp trên hệ thống. Việc gắn mã định danh sẽ cho phép cơ quan quản lý nhận diện rõ các BĐS đủ điều kiện, xác định được các giao dịch được thực hiện trên thị trường sơ cấp hay thứ cấp. Từ đó cơ quan quản lý có thể kiểm soát lượng hàng mới hay còn tồn kho trên thị trường.

Từ những thông tin trên, cơ quan quản lý nhà nước có đầy đủ thông tin để đưa ra các quyết định, hoạch định chính sách phát triển thị trường BĐS cho phù hợp. Trên cơ sở dữ liệu thu thập được, cơ quan quản lý có thể xác định rõ phân khúc nào đang dư thừa nguồn cung, phân khúc nào có nhu cầu thực sự, từ đó xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và các chính sách điều tiết hợp lý.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS không chỉ có nhà ở mà còn có nhiều phân khúc khác như BĐS du lịch, công nghiệp, văn phòng, thương mại dịch vụ... Vì vậy, hệ thống dữ liệu đồng bộ sẽ giúp công tác quản lý mang tính tổng thể, xuyên suốt hỗ trợ cho nhiều ngành, các cơ quan quản lý.

Như vậy, sau nhiều năm vận hành theo cách phân tán và thiếu chuẩn hóa, thị trường BĐS VN đang đứng trước vận hội mới, bước sang một giai đoạn minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Và việc định danh BĐS, môi giới từ ngày 1/3/2026 được kỳ vọng sẽ là một trong những "mảnh ghép" quan trọng trong quá trình đó. 

Thời gian cấp sổ hồng nhanh chóng, thuận lợi

Khi hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường BĐS được vận hành và khai thác đồng bộ, thị trường sẽ trở nên minh bạch hơn, phục vụ tốt cho công tác quản lý tại các địa phương, ngành xây dựng và các bộ, ngành liên quan. Đặc biệt qua đây, công tác cấp sổ hồng cũng nhanh chóng, thuận lợi hơn rất nhiều.